האם מתווך רשאי לעשות גם פעולות משפטיות?

פעמים רבות מתווכים מחתימים את הלקוחות על מסמכים משפטיים הקשוריםה לעסקת הנדל"ן.  כך למשל, יש מתווכים שכדי להיות בטוחים כי העסקה תצא לפועל מכינים ומחתימים את הצדדים על זכרון דברים. וזאת בניגוד לסעיף 12 לחוק המתווכים שאוסר על מתווכים לבצע פעולות משפטיות:

"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961".

עורך דין מוסמך הוא זה שמוסמך לביצוע פעולות משפטיות ולעריכת מסמכים משפטיים. מתווך שמטפל במסמכים משפטיים עלול להפסיד דמי תיווך.

כך למשל, כבוד השופט מנחם קליין קבע ב ת.א 68549/03 (שלום – ת"א) פרקש אורן נ' לביאב (2.5.05), כי המתווך אינו זכאי לדמי תיווך. המתווך אמנם עמד בשלושת התנאים המצטברים שציינו אבל החים את הלקוח על זכרון דברים. הטיפול המשפטי בזכרון הדברים שלל ממנו את הזכאות לדמי התיווך.

וכך נקבע בפסק הדין:

" מתווך לא צריך להחזיק במשרדו נוסח זיכרון דברים. לא צריך להקריא אותו לצדדים. אל למתווך לסייע בידי לקוחותיו בחתימה על מסמכים משפטיים, אלא להפנותם לגורמים העוסקים בכך (עורכי דין), שקיבלו הכשרה מקצועית מצד אחד ומצד שני, נושאים בתוצאות מחדליהם המקצועיים (הן במישור האתי והן במישור הנזקי) מתווך שלא עושה כן, אפילו שהדבר נבע מבקשת הלקוח, שם את "כספו" (את "זיעתו" שהזיע בעבודתו) על קרן הצבי."

כעורכת דין למקרקעין חשוב לי לציין שעסקאות נדל"ן מחייבות מומחיות משפטית. למתווך אין מומחיות משפטית. מי שרוצה לחתום על עסקה בטוחה ישכור שירותים מקצועיים.

הזכאות לדמי תיווך אינה חלה בכל עסקה. גם סכומי דמי התיווך משתנים מעסקה לעסקה ושוב להבין איך הם נקבעים.

מהם דמי תיווך?

דמי תיווך הוא התשלום שמשלמים למתווך בעבור השירות- השלמת העסקה. בדרך כלל מקובל שדמי התיווך הם אחוז מסויים משווי העסקה.

מקובל לגבות 1-2% מסכום העסקה.

יחד עם זאת ניתן לקבוע גם סכום ללא קשר לגובה העסקה סכום זה מכונה "עמלת מינימום". שיטה זו מקובלת בעיקר בעסקאות בסכומים נמוכים שבהם לא משתלם למתווך לעבוד לפי אחוזים.

שימו לב שלדמי התיווך מתווסף גם מע"מ ולעיתים התשלום הוא מכל צד לעסקה.

יש גם שיטה לגבות דמי תיווך לפי עודף העסקה. הלקוח מגדיר מראש מה סכום העסקה המשתלם עבורו וכל סכום שיתקבל מעבר לאותו סכום יהא שייך למתווך. למשל, משה מבקש על מכירת דירה בבעלותו סך של 1,500,000 ₪ המתווך הצליח למצוא קונה ששילם 1,600,000 ₪. במקרה שהוסכם כי דמי התיווך יהיו ה"סכום העודף" המתווך זכאי ל 100,000 ₪ כדמי תיווך.

שיטה זו יכולה לגרום נזק ולהביא לצמצום הביקוש. היא יכולה להיות נכונה כשהמוכר מבקש כסכום העסקה פחות משווי השוק. אבל אם המוכר מבקש מחיר ריאלי והמתווך מקפיץ את המחיר כדי לזכות בדמי התיווך שלו, המוכר לוקח סיכון.

איך קובעים את דמי התיווך באחוזים?

כבר ציינתי למעלה שהשיטה המקובלת היא תשלום באחוזים. לעיתים התשלום נגבה משני הצדדים.  גובה האחוזים יכול להשתנות ממקרה למקרה. גובה האחוזים יושפע בדרך כלל מהפרמטרים הבאים:

מיקום הנכס בארץ, מחיר הנכס, נסיון המתווך והאם העסקה בבלעדיות.

מיקום הנכס הוא פרמטר משמעותי שמשפיע על הביקוש לנכס. ככל שיש יותר ביקוש הסבירות שהיא שהעסקה תתבצע בפחות מאמץ ובפחות זמן ויהיו יותר מתווכים שירצו את העסקה. הנתון הזה פועל לטובת הלקוח שיכול להוזיל את עמלת התיווך.

מחיר הנכס- גם למחיר הנכס המבוקש יש משמעות בקביעת דמי התיווך. ככל שהנכס יקר יותר  כל אחוז שווה יותר בשקלים.  לכן ככל שהדרה שלכם שווה יותר המתווך יוכל להרוויח יותר ואתם תוכלו להתמקח על הוזלת דמי התיווך.

כך למשל אם הדירה שווה 3,000,000 ₪ ועל נכס של 1,200,000 המתווך גובה 2% תוכלו להתמקח ולהוזיל ל1% בעסקה שלכם.  2% שווים למתווך בעסקה הזולה 24,000 ₪ (לפני מע"מ) מכל צד  על דירת 3 מיליון ₪ הוא יוכל לקחת אחוז אחד בלבד מכל צד והרווח שלו עדיין יהיה גבוה יותר – 60,000 ₪.

נתוני השוק מלמדים כי מכירה של נכס יקר מחייבת את המתווך בהשקעת משאבים רבה. זו הסיבה שיש מתווכים שלא יסכימו להפחית את עמלת התיווך מ 2%.

ניסיון של המתווך – ככל שהניסיון של המתווך גדול יותר והוא נחשב למבוקש בתחומו כך דמי התיווך שיגבה יהיו גבוהים יותר. מתווך כזה מכיר בערכו ויודע שאם לא הנכס שלכם יבואו נכסים אחרים וחבל לא להתפשר על דמי התיווך.