בצמתים שונים של עסקאות נדל"ן עולה הצורך להיעזר בשירותי תיווך לעסקאות נדל"ן. שירותי תיווך בעסקאות נדל"ן כפופים לחוק.
החוק גם מגדיר מי רשאי לגבות דמי תיווך ומתי אסור לגבות דמי תיווך.
סכסוכים רבים מגיעים לבתי המשפט בשאלה האם פלוני אלמוני זכאי לדמי תיווך. התשובה לשאלה הזו תלויה בין היתר האם מי שדורש את דמי התיווך רשאי לעסוק בתיווך. בנוסף נבחנת השאלה האם אותו אדם היה מה שמכונה "הגורם היעל". שירותי תיווך בנדל"ן הם נושא שמוסדר בחוק ובפסיקה.
מי הוא מתווך?
חוק המתווכים המקרקעין התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), מגדיר מיהו מתווך ואת דרכי הפעולה שלו.
סעיף 2 לחוק המתווכים קובע ומגדיר מי מורשה לעסוק בתיווך :
"לא יעסוק אדם בתיווך אלא אם כן הוא בעל רישיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה".
זאת אומרת שכדי לעסוק בתיווך יש צורך ברשיון חוקי. רשיון תיווך מותנה בתנאים המפורטים בסעיף 5 לחוק.
רשם המתווכים הוא הגוף הממונה על הענקת רשיונות תיווך. ניתן למצא את רשימת המתווכים המורשים באתר של רשם המתווכים.
מהם תנאי הזכאות לדמי תיווך?
לפי סעיף 14 לחוק המתווכים יש רשימה של תנאים מצטברים כדי לזכות בדמי תיווך. וכך קובע הסעיף:
- (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
המשמעות היא שכדי להיות זכאי לדמי תיווך יש צורך בהחזקת רשיון תיווך במקרקעין בעת ביצוע העסקה (יש מקרים של פטור זמני מרשיון), קיים חוזה בכתב והמתווך היה זה שתרם והביא לעסקה ולסגירתה-הגורם היעיל.
מהו חוזה לדמי תיווך?
הזכאות לדמי תיווך מותנית בהזמנת שירותי תיווך בכתב. בהתאם לתקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי ההזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, על מתווך להכין מסמך כתוב ובו לציין את מלא הפרטים הרלוונטיים לדירה. למשל: שמות הצדדים ופרטיהם האישיים, סוג העסקה, דמי התיווך המבוקשים, תיאור הנכס וכו').
המחוקק ביקש לוודא שהלקוח שמזמין את שירותי התיווך יבין על מה מדובר ובמה הוא מתחייב. מסמך הזנה שאינו מפורט מספיק יכול לשלול זכאות לדמי תיווך.
מיהו הגורם היעיל?
מתווך זכאי לדמי תיווך רק הוא הוא עומד בתנאי "הגורם היעיל". המשמעות היא שעליו להוכיח שהוא אכן זה שהביא להתקשרות בין הצדדים של עסקת הנדל"ן.
לא מעט סכסוכים לזכאות בדמי תיווך עוסקים בשאלת "הגורם היעיל".
בתי המשפט קבעו שכדי להיקרא הגורם היעיל יש צורך לבחון מספר נתונים וביניהם:
א. מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי;
ב. הזמן שחלף בין הצעת המתווך עד לסיום העסקה
ג. האקטיביות של המתווך
ד. בדיקה האם היה גורם נוסף משמעותי בעסקה
ה. האם הצד השני לעסקה שילם למתווך דמי תיווך