בלעדיות היא הסכמה של בעל הנכס לתת את הנכס למתווך אחד בלבד. הבלעדיות מונעת תחרות של המתווך עם מתווכים אחרים ומהווה תמריץ להפחתה בדמי התיווך. בלעדיות נותנת בטחון למתווך שהוא יקבל תשלום על מאמציו. רוב המתווכים יעדיפו לקבל בלעדיות בתיווך גם במחיר זול יותר. אז אם נתתם בלעדיות למתווך, יש לכם "קלף" חזק במשא ומתן על המחיר וסיכוי טוב שהמתווך יפחית את דמי התיווך.

מהם התנאים הנדרשים לבלעדיות?

כפי שכבר ציינו יש מספר שיטות עבודה של מתווכים. אחת השיטות היא "בלעדיות". הכלל הקבוע בחוק המתווכים במקרקעין אומר שמתווך זכאי לקבל שכר עבור עבודתו אך ורק אם הוא היה הגורם היעיל שהביא ליצירת העסקה. זאת אומרת שהמתווך נדרש להוכיח שיש קשר בין הפעילות המקצועיות שלו לבין סגירת העסקה. החוק מתייחס לחריג לככל הגורם היעיל והוא הסכמה של הלקוח כי המתווך יטפל בעסקה באופן בלעדי. ענין הבלעדיות מוגדר בסעיף 9 לחוק המתווכים.

הבלעדיות מחייבת החתמה של הלקוח על שני מסמכים. הראשון- טופס הזמנת שירות תיווך רגיל השני- טופס נפרד שבו יצוינו מצויינים מתן הבלעדיות ותקופת הבלעדיות התקופה מוגבלת לחצי שנה.

סעיף 1 לתקנות התיווך במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה-2004 מפרט את חובות המתווך בעסקת בלעדיות. הסעיף מונה 6 פעולות שיווק שמטרתן להביא למכירת הנכס. מתווך הבלעדי מחוייב לבצע מינימום 2 פעולות מתוך הרשימה כמו: פרסום בעיתונות,הפצה למאגר לקוחות, שילוט.

מתווך שיצליח להוכיח כי הוא עומד בשני התנאים לבלעדיות נחשב כ"גורם יעיל". במצב שכזה הוא זכאי לדמי תיווך כאשר העסקה נסגרה בתקופת הבלעדיות. הזכאות היא גם במקרה שהוא לא תרם לסגירת העסקה והצדדים כלל לא נזקקו לשירותיו.

ענין הבלעדיות משמעותי מאד ויכול לעלות הרבה כסף. לכן מומלץ ביותר להעזר בשירות מקצועי כדי לבחון את הסכם התיווך לפני חתימתו.

מי משלם את דמי התיווך בעסקת מכירה?

כמו שכבר כתבנו קודם, מקובל שגם קונה הדירה וגם המוכר משלמים את האחוזים שנקבעו בחוזה. כדאי לדעת שיש מקרים שבהם מתווכים סוגרים שיתופי פעולה שבהם רק צד אחד ישלם להם. כך למשל אם המוכר נותן למתווך בלעדיות על הדירה, יכול להיות שבמשא ומתן הם יגיעו להבנה שבה רק הקונה ישלם את דמי התיווך, בתמורה לבלעדיות מהמוכר.

גם המצב של שוק הדירות יכול להשפיע על מי מהצדדים משלם והחוזה יכול להשתנות בהתאם. למשל – במקרים של היצע גבוה של דירות למכירה, יכול להיות שהמתווך יסגור חוזה שבו רק המוכר משלם ויתכן גם מצב הפוך – בזמן שיש ביקוש גבוה לדירות, הקונה יהיה הצד שמשלם.